Bakgrund

Ett företagsmäklarbolag fick av ett ägarbolag (”Uppdragsgivaren”) i uppdrag att förmedla aktierna i ett dotterbolag (”Målbolaget”). Arbetet resulterade i att företagsmäklaren anvisade en köpare, varefter ett överlåtelseavtal tecknades mellan Uppdragsgivaren och köparen. I enlighet med aktieöverlåtelseavtalet tog köparen över som VD i Målbolaget från och med tillträdet vilket skedde samma dag som överlåtelseavtalet tecknades.

Överlåtelsen var bland annat villkorad av att köparen skulle tillföra Uppdragsgivaren 2 800 000 kr senast 14 dagar efter tillträdet samt att överlåtelsen skulle godkännas av Almi och Swedbank. Något kapital kom dock aldrig att tillföras av köparen och överlåtelsen godkändes inte heller av Almi och Swedbank. Några månader därefter försattes Målbolaget i konkurs.

Uppdragsgivaren väckte talan mot företagsmäklarbolaget och den enskilde företagsmäklaren och yrkade skadestånd om drygt 11 mkr alternativt 5 mkr för grovt vårdslös rådgivning alternativt vårdslöst utförande av förmedlingsuppdraget.

Företagsmäklaren ansvarar inte personligt

Uppdragsgivaren gjorde i målet gällande att företagsmäklarföretaget och företagsmäklaren personligen skulle svara solidariskt mot Uppdragsgivaren. Domstolen konstaterade att det var företagsmäklarföretaget som angetts som uppdragstagare i uppdraget och att företagsmäklaren endast hade angetts i sin egenskap av anställd mäklare som skulle arbeta inom ramen för uppdraget. Av uppdragsavtalet framgick därför inte att företagsmäklaren åtog sig ett personligt ansvar för uppdraget.

I denna del noterade rätten även att det i och för sig finns ett lagstadgat personligt ansvar för vissa yrkeskategorier så som advokater, konkursförvaltare och fastighetsmäklare, men att ett sådant lagstadgat ansvar saknas för företagsmäklare. Även om företagsmäklare till viss del har liknande arbetsuppgifter som fastighetsmäklare, ansåg domstolen att det inte finns stöd att ålägga företagsmäklare ett liknande personligt ansvar. Frågan om skadeståndsansvar i målet skulle därför endast prövas mot företagsmäklarföretaget.

Var uppdraget vårdslöst utfört?

Uppdragsgivaren gjorde i målet gällande att företagsmäklaren hade åsidosatt god företagsmäklarsed genom att inte följa SFR:s allmänna villkor och etiska regler. Man menade även att mäklaren hade åsidosatt såväl informations- och metodansvaret samt lojalitetsplikten genom att åsidosätta den sekretess som gällde för uppdraget. Därtill ansåg uppdragsgivaren att mäklaren hade åsidosatt sitt professionsansvar genom att inte anlita juridisk kompetens eller upplyst uppdragsgivaren om att anlita egen juridisk kompetens. 

Rätten fann att det av ett fotografi i annonseringen visserligen gick att utläsa Målbolagets firma på en av inventarierna, men att detta endast gick att upptäcka vid en förstoring av fotografiet. Mot den bakgrunden var det inte visat att företagsmäklaren hade åsidosatt sekretessåtagandet i uppdraget.

Uppdragsgivaren framförde i målet att företagsmäklaren borde ha gjort närmare efterforskningar beträffande köparen och hade då upptäckt att köparen var en s.k. ”bolagsplundrare”. Rätten ansåg det bevisat att företagsmäklaren hade gjort efterforskningar via Kronofogden och Lexbase, trots att det inte avtalats om någon särskild kontroll. Någon ytterligare undersökning av köparen var företagsmäklaren inte skyldig att genomföra enligt domstolen.

I målet fanns två aktieöverlåtelseavtal ingivna. Det ena avtalet framstod enligt domstolen som ett standardavtal med sedvanliga villkor för aktieöverlåtelse, bland annat med ett villkor om att äganderätten till aktierna inte skulle övergå på köparen förrän köpeskillingen till fullo var erlagd. Det andra aktieöverlåtelseavtalet – som sedermera också undertecknades – skiljde sig från det första genom att aktierna såldes för en krona och att tillträdesdagen var samma dag som avtalet undertecknades. I det avtalet fanns även ett villkor om att köparen senast 14 dagar senare skulle tillskjuta 2,8 mkr i kapital och utrustning om 1 mkr. Parterna var dock oense om varför de två avtalen tillkommit och på vems initiativ.

Domstolen gjorde bedömningen att företagsmäklarens uppgifter var mer tillförlitliga och att det framstod som ologiskt att företagsmäklaren på eget bevåg skulle ändra aktieöverlåtelseavtalet till Uppdragsgivarens nackdel. Till stöd för resonemanget anfördes även att Målbolagets dåliga ekonomi varit en anledning till att Uppdragsgivaren varit angelägen att hitta en köpare och därmed varit initiativtagare till ett ogynnsamt avtal. Att Uppdragsgivaren och Köparen hade träffat det andra, ogynnsamma överlåtelseavtalet, kunde således inte belasta företagsmäklaren. 

Sammanfattningsvis ansåg såväl tingsrätten som hovrätten att företagsmäklaren inte hade agerat vårdslöst och därmed inte var skadeståndsskyldig. Uppdragsgivarens talan ogillades.

Artikeln är skriven av advokat Antonia Krzymowska på advokatfirman KRZYMOWSKI Advokater AB

KRZYMOWSKI Advokater är en Stockholmsbaserad advokatbyrå med mycket bred juridisk affärskompetens och med expertkunskap inom mäklarrätt. Advokatfirman är en ny samarbetspartner till SFR och som ett led i partnerskapet genomför de en årlig, och för medlemmar kostnadsfri, genomgång av det senaste inom juridiken för företagsmäklare.

Modul 3 fokuserar på marknadsföring av objekt, försäljningsprocessen och avtalsskrivning. Du lär dig bland annat hur du skapar säljande presentationsmaterial, hittar och bearbetar potentiella köpare, gör avslut och skriver köpekontrakt. Under dagen går vi också igenom hur uppdragsavtal och överlåtelsehandlingar för bland annat aktier, inkråm och fastigheter utformas.

Föredragshållare är Niklas Edler, Partner på Skarpa och Christoffer Mangelus, Partner och advokat på advokatfirman Delphi. Föredragen och övningarna innehåller många praktiska exempel och verkliga fall som vi analyserar och diskuterar. 

Kursen kommer att hållas på hotell Hilton Stockholm Slussen den 19/10 kl. 09:00-16:00. Vi kommer också att streama kursen för att erbjuda möjlighet att delta på distans via Microsoft Teams. 

Kursavgifter och anmälan

Modul 3 kostar 2900 kr* att delta fysiskt och 2500 kr* att delta på distans för SFR:s medlemmar. Priset för icke-medlemmar är 3900 kr* för fysiskt deltagande och 3500 kr* för att delta på distans. I priset ingår fika och lunch på hotellet.

För långväga deltagare kan vi erbjuda rabatterade priser på hotellets enkelrum för 1886 kr*, inklusive frukost. Du bokar hotellrummet själv via följande länk >>

Klicka här för att anmäla dig till kursen. Ange om du deltar fysiskt eller digitalt. Glöm inte att skriva dina kontaktuppgifter i bokningsmejlet (namn, företag, mejladress och mobilnummer). 

Du som deltar på distans kommer att få en Teamslänk och instruktioner via mejl dagen innan, den 18/10. Observera att du måste ha betalt kursen senast den 12 oktober för att få tillgång till Teamslänken. 

*Alla priser är exkl. moms.

Mer information om nya auktorisationsprogrammet

Programmet är uppdelat i fyra steg (moduler) där varje del rymmer ett antal seminarier och workshops samt en avslutande examination. Vid fullt genomfört program och godkänd examination blir du auktoriserad företagsmäklare i enlighet med SFR:s nya standard och höga krav på kunskap och affärsmannaskap. Läs mer om auktorisationsprogrammet här >>

Det är andra året i rad som den nya mötesplatsen i transaktions- och företagsmäklarbranschen, Företagsmäklardagen, äger rum. Även i år arrangerades eventet i Södra Teaterns Champagnebar och liksom fjolårets premiär sammanföll även detta event med årets första riktigt varma sommarkväll. SFR passade också på att hålla sin årsstämma under eftermiddagen i Champagnebaren, varpå den ny- och omvalda styrelsen, SFR:s medlemmar och andra inbjudna gäster till Företagsmäklardagen minglade och bubblade på Champagnebarens terrass i stekande sol. 

Årets Företagsmäklardagen kretsade kring förhandlingsteknik och kundservice. Lönsamhets- och förhandlingsexperten Karin Klerfelt startade upp föredragsprogrammet och berättade för deltagarna hur de kan bli skickligare förhandlare med syfte att skapa bättre affärer och avslut. Karin förklarade bland annat hur svårt det är att gå in i en förhandling oförberedd och tro att man ska komma fram till ett win-win-avtal. Detta eftersom vi alla har så olika förväntningar och behov. Hon visade genom en associationsövning att vi till och med kopplar helt olika värderingar och begrepp till ordet "förhandling".

För att skapa en bra förhandlingsgrund måste man därför först bygga upp en relation till motparten för att lära sig och verkligen förstå vilka förväntningar och behov han eller hon har. Det gäller, som Karin uttrycker det, att identifiera rätt "valuta" inför förhandlingen så att man vet hur motparten värderar olika saker. Först då kan du skapa relevanta erbjudanden. 

Satish Sen, managementkonsult och grundare av Kaleidoscope och ServiceScore, tog sedan över stafettpinnen vid talarpodiet. Han berättade om ServiceScores väl beprövade metodik som syftar till att vässa företags konkurrenskraft genom ett aktivt kundservicearbete. Satish förklarade bland annat att rätt kundbemötande är inte bara leder till bättre affärer. Forskningen visar att företag som har ett strukturerat arbete med kundservice generellt sett har högre marknadsandel och lönsamhet liksom nöjdare personal. 

Statistiken visar till exempel att kunder som är mycket nöjda med ett företags service spenderar cirka 200 % mer än den genomsnittliga kunden och fungerar dessutom som företagets ambassadörer. Trots detta är svenska företag ganska dåliga på service och att ta hand om sina ambassadörer. Bara 13 % av den svenska populationen tycker att servicen överträffar förväntningarna och hela 22 % tycker att servicen hos svenska företag och organisationer är undermålig.

Tidigare under dagen deltog också ett tjugotal SFR-medlemmar i auktorisationskursen Modul 2 på hotell Hilton Stockholm Slussen.

Enligt Johan Sandberg har den makroekonomiska turbulensen bromsat in marknaden för företagstransaktioner, men det handlar om en relativt mjuk inbromsning. Det görs fortfarande mycket affärer inom framför allt små och medelstora onoterade entreprenörsbolag. Den stora skillnaden mot rekordåren 2021 och 2022 är att det tar längre tid att sälja ett företag. Köparna är mer avvaktande och försiktiga idag.

”Generellt tar transaktionerna längre tid. Normalt tar en företagsförsäljning mellan 6 och 12 månader. Nu kanske det ligger mer i den övre delen av det spannet.”, menar Johan Sandberg. 

De branscher som gick väldigt starkt under rekordåren, som bygg, entreprenad och handel, tillhör nu de som går betydligt trögare. 

Ett väsentligt skäl till marknadens långsammare tempo är ränteläget. Köparna har med dagens räntenivåer svårare att få sina kalkyler att gå ihop. Samtidigt tycker Johan att bankerna är alltför försiktiga i sin utlåning och att de borde anstränga sig mer. Stabila industribolag med bra kassaflöden utgör ingen större risk idag och ska inte betraktas under samma lupp som de mer konjunkturkänsliga objekten. Johan ger i artikeln också en känga till revisorerna som enligt honom stirrar sig blinda på riskerna istället för att se möjligheterna.

I slutet av artikeln ger Johan fyra frågor att besvara för den som funderar på att sälja sitt företag: 

1. Är jag verkligen beredd på att sälja?
2. Varför säljer jag?
3. Vem ska köpa?
4. Vad ska jag göra sedan?

Läs hela artikeln här >>

Det spelar ingen roll vilken ordning du genomför de olika utbildningsstegen i auktorisationsprogrammet. Du väljer själv den ordning som passar dig bäst.

Företagsvärdering och prismekanismer

Modul 2 fokuserar på företagsvärdering, prismekanismer och finansiella frågeställningar samt fallgropar vid olika modellval och situationer. Du lär dig bland annat olika värderingsmodeller, hur årsredovisningar och bokföring bäst analyseras, vilka nyckeltal som är relevanta och hur de beräknas, vilka fallgroparna är och hur det fungerar med köpeskilling, reverser och tillträdesbalans. Kursavsnitten och övningarna innehåller många praktiska exempel och verkliga fall som vi analyserar och diskuterar.

Föreläsare är Niklas Edler, Partner på Skarpa. 

Plats och tid

Kursen kommer att hållas på hotell Hilton Stockholm Slussen kl. 13:00-16:00. Vid 14:30 tar vi en halvtimmes paus med matig fikabuffé. Vi kommer också att streama kursen för att erbjuda möjlighet att delta på distans via Microsoft Teams. 

SFR:s årsstämma startar kl. 16:30 i Södra Teaterns Champagnebar och Företagsmäklardagen inleds kl. 17:15 med mingel och bubbel på Champagnebarens terrass. För mer information om kvällseventet läs här >>

Kursavgifter och anmälan

Modul 2 kostar 2000 kr* att delta fysiskt eller 1700 kr* att delta på distans för SFR:s medlemmar. Priset för icke-medlemmar är 2700 kr* för fysiskt deltagande eller 2500 kr* för att delta på distans. I priset ingår en fikabuffé under eftermiddagspausen. 

Om du kombinerar Företagsmäklardagen med Modul 2 får du 1000 kr* i rabatt och betalar totalt 3500 kr* för både kursen och kvällseventet, inklusive all mat, fika och dryck under dagen och kvällen. Att bara delta på Företagsmäklardagen kostar 2500 kr*.

Boka din plats genom att klicka här. Ange om du bara vill delta i Modul 2 eller om du även vill anmäla dig till Företagsmäklardagen och årsstämman. Och glöm inte att berätta om du avser delta fysiskt eller digitalt och dina kontaktuppgifter i bokningsmejlet (namn, företag, mejladress och mobilnummer). Vi vill ha ditt svar snarast!

Du som deltar på distans kommer att få en Teamslänk och instruktioner via mejl dagen innan, den 10 maj. Observera att du måste ha betalt kursen för att få tillgång till Teamslänken. 

*Alla priser är exkl. moms.

Mer information om nya auktorisationsprogrammet

Programmet är uppdelat i fyra steg (moduler) där varje del rymmer ett antal seminarier och workshops samt en avslutande examination. Vid fullt genomfört program och godkänd examination blir du auktoriserad företagsmäklare i enlighet med SFR:s nya standard och höga krav på kunskap och affärsmannaskap. Läs mer om auktorisationsprogrammet här >>

Modul 2, årsstämma och mötesevent samma dag

Eventet startar kl 17:15 på Södra Teaterns Champagneterrass, med utsikt över Gamla stan och Stockholms inlopp, och bjuder på bubbel, inspirerande föredrag, spännande diskussioner och en middagsbuffé. Under eftermiddagen kommer även kursen Modul 2 i SFR:s auktorisationsprogram och förbundets årsstämma att genomföras. Det ger dig möjlighet att ta nästa steg i utbildningen och delta på stämman och möteseventet under samma dag.

Bättre affärer med rätt förhandlingsteknik och kundservice

Årets Företagsmäklardagen kretsar kring förhandlingsteknik och kundservice. Vi har bjudit in lönsamhets- och förhandlingsexperten Karin Klerfelt som ska hjälpa dig att bli en skickligare förhandlare med syfte att skapa bättre affärer och avslut. Satish Sen, managementkonsult och grundare av Kaleidoscope och ServiceScore, kommer sedan att visa hur du kan vässa ditt företags konkurrenskraft genom ett aktivt arbete med kundservice. Läs mer om programmet och talarna i längre ned på sidan.

Föredragen startar kl. 18:00 inne i Södra Teaterns Champagnebar och pågår fram till ca 19:30. Därefter bjuds det på en fyrarätters middagsbuffé med kaffe och efterrätt. 

Evenemanget kostar 2500 kr*, inklusive mat och dryck. Om du kombinerar Företagsmäklardagen med Modul 2 betalar du totalt 3500 kr* för både kursen och kvällseventet, inklusive all mat, fika och dryck under dagen och kvällen. 

Vill du bara gå kursen Modul 2 kostar det 2000 kr* för att delta fysiskt eller 1700 kr* för att delta på distans för SFR:s medlemmar. Priset för icke-medlemmar är 2700 kr* för fysiskt deltagande eller 2500 kr* för att delta på distans. I priset ingår en fikabuffé under eftermiddagspausen.

Boka din plats redan idag genom att klicka här. Ange om du bara vill komma på Företagsmäklardagen eller om du vill delta i Modul 2, kvällseventet och även årsstämman. Och glöm inte att berätta om du avser delta fysiskt eller digitalt och dina kontaktuppgifter i bokningsmejlet (namn, företag, mejladress och mobilnummer). Vi vill ha ditt svar snarast men senast den 10 mars!

Med förhoppning om att vi ses den 11/5!
Styrelsen för Sveriges Företagsmäklares Riksförbund

* Alla priser anges exkl. moms.

Agenda Företagsmäklardagen 11 maj

Auktorisationskurs Modul 2

Plats: Hilton Stockholm Slussen

13:00-16:00 Modul 2 för dig som vill ta nästa steg i SFR:s auktorisationsprogram. Vid 14:30 tar vi en halvtimmes paus med matig fikabuffé.

Årsstämma & Företagsmäklardagen

Plats: Södra Teaterns Champagnebar

16:30-17:15 SFR Årsstämma.

17:15-18:00 Välkomstdrink på Champagnebarens terrass. 

18:00-18:05 Introduktion av SFR:s ordförande Johan Sandberg.

18:05-18:45 Förhandla fram de bästa affärerna
Alla affärstransaktioner kräver förhandlingar. Det handlar om att komma överens om allt från pris, konkurrensklausuler, betalnings- och överlämningsprocesser till varumärkeshantering med mera. Förutom att medla och sköta förhandlingarna mellan säljare och köpare ska du som företagsmäklare även förhandla med din uppdragsgivare och andra intressenter om affärsvillkor och strategier. Med rätt förhandlingsteknik går affären snabbare i lås samtidigt som förutsättningarna att alla parter blir nöjda förbättras.

Förhandlingsexperten Karin Klerfelt ger dig verktygen som gör dig till en bättre och mer strategisk förhandlare. Att förhandla framgångsrikt är faktiskt en konst, men det går att öva upp färdigheterna som gör dig till en stjärnförhandlare! Karin går igenom några av förhandlingens viktigaste teorier och metoder. Du kommer att få bättre förståelse för hur du själv fungerar i en förhandling och hur motparten upplever olika situationer. Med praktiska exempel visar Karin hur du enkelt kan förbättra förutsättningarna inför alla förhandlingssituationer.

18:45-19:30 God kundservice – ett eftersatt konkurrensmedel
I stort sett alla affärsbeslut och kundrelationer bygger på s.k. emotionella faktorer fast vi vill tro att vi alltid är så rationella. Hur du bemöter och behandlar dina kunder är inte bara vägen till bättre affärer. Forskningen visar att företag som har ett strukturerat arbete med kundservice har högre marknadsandel och lönsamhet liksom nöjdare personal.

Satish Sen, grundare av bl.a. Kaleidoscope och ServiceScore, har själv erfarenhet som företagare och interimschef. Han arbetar numera som managementkonsult i frågor som rör ägarstyrning, ägarförändringar och styrelsearbete parallellt med uppdrag som leder till bättre intäkter och konkurrenskraft.

Satish berättar om ServiceScores väl beprövade metodik som hjälper företag att snabbt vända kundernas ris till ros samtidigt som medarbetarnöjdheten ökar. Han använder exempel från olika branscher och kommer också att presentera ServiceScores senaste mätningar av fastighetsmäklarbranschen.

19:30-23:ish Middagsbuffé med kaffe & efterrätt.

Om Karin Klerfelt

Karin Klerfelt är lönsamhets- och förhandlingsexpert och hjälper människor och företag att förhandla, paketera och ta bättre betalt för sina varor och tjänster. Hon har drivit flera egna bolag genom åren och är starkt engagerad i entreprenörsfrågor. Under sina 25 år som konsult och utbildare har Karin hjälpt 1000-tals chefer, medarbetare och företagare att bli bättre förhandlare och säkrare i sina roller. Läs mer om Karin >>

Om Satish Sen

Satish Sen har drygt 30 års erfarenhet av att arbeta som vd, interimschef, styrelseledamot och affärsrådgivare. Han är också författare och entreprenör och har startat flera egna bolag, bland annat ServiceScore som erbjuder mätning och utveckling av företags servicearbete. Satish arbetar också med utbildning och föreläsning för vd:ar, styrelser och ägare kring ägar- och bolagsstyrning och som rådgivare till ägare vid generations- och ägarskiften. Läs mer >>