Information om den nya fastighetsmäklarlagen

Den 1 juli 2021 träder den nya fastighetsmäklarlagen i kraft. Den som förmedlar lokalhyresrätter med en månadshyra motsvarande 10 000 euro blir registreringspliktig hos Fastighetsmäklarinspektionen. Även det företag i vilket mäklaren är verksam ska registreras. I detta informationsbrev reder SFR ut några av de vanligast förekommande frågorna hos våra medlemmar.

1. Vad omfattas av registreringsplikten?

Den mäklare som förmedlar ett inkråm i vilket en lokalhyresrätt med månadshyra över tröskelvärdet (10 000 euro) utgör en av tillgångarna, ska vara registrerad. Registreringsplikten inträder även om mäklaren endast förmedlat en lokalhyresrätt över tröskelvärdet – det finns således inget undantag för ”enstaka förmedlingstillfällen”.

Den som förmedlar lokalhyresrätter över tröskelvärdet och är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen är en fastighetsmäklare. Enligt nya lagen ska samtliga fastighetsmäklarföretag, d.v.s. det företag i vilket en fastighetsmäklare är verksam, vara registrerat hos Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklarföretaget ska, precis som den enskilde fastighetsmäklaren, uppfylla vissa krav för registrering. Om företaget inte registrerar sig får det heller inte bedriva någon förmedlingsverksamhet.

Mäklarföretagen kommer att omfattas av fastighetsmäklarlagen och reglerna om penningtvätt, vilket ställer krav på redbarhet och lämplighet för personer i företagets ledning och företagets ägare.   

2. Vad gäller vid förmedling av paketerade fastigheter?

Utgångspunkten är att fastighetsmäklarlagen inte är tillämplig på förmedling av bolagsandelar av ett bolag som äger en lokalhyresrätt eller en fastighet. Försäljning av ett bolag som innehar en hyresrätt med månadshyra över tröskelvärdet aktualiserar nu samma frågeställning som förmedling av paketerade fastigheter tidigare gjort. Om man som mäklare inte planerar att förmedla lokaler över tröskelvärdet, alternativ avser att samarbeta med en registrerad fastighetsmäklare i dessa delar, kan det ändå finnas anledning att överväga en registrering om förmedling planeras genomföras av bolag som innehar lokalhyresrätter över tröskelvärdet:

Förmedling av paketerade fastigheter kräver som huvudregel inte någon registrering. I praxis har dock motsatt slutsats dragits i två fall från 2016 och 2018.

I 2016 års fall dömdes en företagsmäklare för svartmäkleri trots att denne haft i uppdrag att förmedla ett bolag med en fastighet som tillgång. Såväl tingsrätten som hovrätten ansåg att mäklaren hade förmedlat en fastighet genom annonsens utformning; i annonsen angavs information om bolagets fastighet, men uppdraget resulterade i en bolagsöverlåtelse.

I 2018 års fall dömdes en företagsmäklare för svartmäkleri i tingsrätten, trots att dennes uppdrag omfattat en bolagsöverlåtelse av ett fastighetsägande bolag. I hovrätten friades mäklaren, men endast på grunden att någon överlåtelse aldrig kom till stånd och för att annonserna och förmedlingsuppdraget var för otydligt formulerade för att med säkerhet kunna avgöra om uppdraget avsåg en fastighetsöverlåtelse eller en bolagsöverlåtelse.

Dessa två rättsfall innebär att en osäkerhet uppstått när företagsmäklare tar uppdrag att förmedla paketerade fastigheter. Det är särskilt marknadsföringen av objektet (och fastigheten som en av bolagets tillgångar) som är vansklig. Om företagsmäklaren ger marknaden intrycket att denne är en registrerad fastighetsmäklare har förmedlingen ansetts utgöra svartmäkleri.

Utgångspunkten ska alltid vara att bolagsöverlåtelser inte kräver registrering. Trots det finns det anledning att vidta försiktighet i och med att rättsläget ännu är osäkert. Vid marknadsföring av ett bolag som äger en fastighet/lokalhyresrätt över tröskelvärdet bör det exempelvis tydliggöras i marknadsföringen att förmedlingen avser bolagsandelarna. Detaljerad information om fastigheten eller hyresrätten bör inte framhävas i marknadsföringen, alternativt bör det anges att fastigheten är en av bolagets tillgångar men att denna endast förmedlas inom ramen för en bolagsöverlåtelse. En tydlighet i förmedlingsuppdraget om att uppdraget avser bolagsöverlåtelse är att föredra. För det fall en inkråmsöverlåtelse kan bli aktuell bör en registrerad fastighetsmäklare engageras i förmedlingen. Det är i dag oklart i vilken utsträckning företagsmäklaren kan utföra förmedlingsåtgärder i dessa fall, eftersom centrala förmedlingsåtgärder måste utföras av den registrerade fastighetsmäklaren. Det finns således en risk att en företagsmäklare anses bedriva svartmäkleri av det skäl att denne vidtagit för centrala åtgärder i samarbetet med fastighetsmäklaren. I samtliga fall ska en öppen dialog föras med uppdragsgivaren om dessa frågor och det bör för tydlighetsskull anges i förmedlingsuppdraget att registrerad fastighetsmäklare kan komma att engageras vid en inkråmsöverlåtelse.

En av följderna av införandet av den nya fastighetsmäklarlagen kan komma att bli i att liknande fall som det från 2016 och 2018 skulle få en annan utgång vid en prövning i dag. Kunskapen om fastighetsmäklarlagens tillämpningsområden och ändamål har blivit större sedan avgörandena och ändamålen med lagstiftningen har förtydligats i förarbetena till denna lag.

3. Registreringsförfarandet

Efter den 1 juli kommer det vara möjligt att registrera sig hos Fastighetsmäklarinspektionen (www.fmi.se). Information om registreringsförfarandet uppdateras löpande, se www.fmi.se/nyheter-press/nyheter/, Registreringsförfarandet är digitalt.

Såväl den enskilde mäklaren som mäklarföretaget ska registrera sig för det fall att man förmedlar lokalhyresrätter med månadshyror över tröskelvärdet. I väntan på att inlämnad ansökan om registrering behandlas kommer det vara möjligt att fortsätta bedriva verksamhet, under förutsättning att ansökan görs senast den 1 januari 2022 och att verksamheten bedrivs enligt de regelverk som gäller från och med den 1 juli 2021.

Från och med den 1 juli 2021 ska således varje mäklarföretag ha upprättat rutiner enligt penningtvättslagstiftningen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.